Tržište malih stanova: Garsonjera ni za lek

Manji stanovi, do 40 kvadrata, prvi se prodaju i to keš kupcima. U ponudi ih nema mnogo, jer investitori moraju da izdvoje značajno više novca za zgradu koja bi imala više takvih stanova. Zbog toga su i cene tih nekretnina veće – garsonjera od 28 kvadrata u centru Beograda može da se proda za više od 100.000 evra.

Mali stanovi, posebno u većim gradovima, postali su dragocenost poput retkog dragog kamenja. Najtraženiji su, što potvrđuju i brojke Republičkog zavoda za statistiku, koje pokazuju da se najviše prodaju stanovi do 50 kvadrata, jednoiposobni ili dvosobni. S druge strane, investitori nisu radi da u zgradi isprojektuju mnogo takvih stanova, posebno manjih od 40 kvadrata, jer im oni značajno povećavaju troškove izgradnje.

Zbog toga su ovakvi stanovi neretko i značajno skuplji od velikih nekretnina. Usled ogromne razlike u ponudi i potražnji, garsonjere i jednosobni stanovi veličine do četrdesetak kvadrata prodaju se, građevinskim rečnikom rečeno, „u temelju“, praktično čim investitor dobije građevinsku dozvolu i zakopa prvi ašov. I to uglavnom keš kupcima.

Skuplja gradnja, skuplji kvadrat

Sadržaj

„Kada se na tržištu pojavi mali stan do 40 kvadrata, verujte mi, proda se za nedelju dana“, kaže Anita Milićević, vlasnica agencije za promet nekretninama „DOM nekretnine“ iz Beograda. Prema njenim rečima, na tražnju ne utiče ni to što cene iz nedelje u nedelje rastu. Uprkos najavama da bi tržište trebalo da se stabilizuje, to se još uvek ne dešava. „A i zašto bi vlasnici takvih stanova smanjivali cenu kada je potražnja ogromna?“, komentariše Milićević.

Katarina Lazarević, vlasnica kompanije „Kaća Lazarević nekretnine“ koja se decenijama bavi prodajom i konsaltingom u ovoj oblasti, kaže da na tržištu već duže vreme vlada „nestašica“ malih stanova. Zato garsonjera od 28 kvadrata u centru Beograda može da se proda za više od 100.000 evra.

  Ekspanzija potražnje kupina, ne pita se za cenu

„Ranije je postojalo neko nepisano pravilo da se uz veći stan obično napravi garsonjera. Sada toga nema u novogradnji i garsonjere gotovo da su nestale sa tržišta. Ukoliko se i izgrade, obično su u prizemlju ili potkrovlju, što nisu najbolje pozicije. Razlog je jednostavan – investitorima se ne isplati da prave male stanove, jer je njihova izgradnja značajno skuplja“, objašnjava Lazarević.

To potvrđuje Dragana Grbić, direktorka kompanije „DLD-PRO“ iz Beograda, koja je izgradila i prodala hiljade kvadrata u glavnom gradu: „Grubo se može računati da je gradnja takvih stanova dvostruko skuplja. Ukoliko zgrada ima, na primer, mnogo malih stanova, investitor će možda morati da gradi podzemne etaže kako bi stanarima obezbedio parking. Tu obavezu nalažu i propisi, a s druge strane kupci malih stanova često ne kupuju parking mesto. Pored toga, potrebno je više priključaka za struju, a gradnju poskupljuje i to što je neophodno ugraditi više ulaznih vrata, napraviti više kupatila i kuhinja. Sve to utiče na visinu investicije“.

Mada agenti za prodaju nekretnina navode da su zbog jagme za malim stanovima njihove cene značajno veće u odnosu na velike nekretnine, Dragana Grbić napominje da njihova kompanija nema praksu da razdvaja cene u zavisnosti od kvadrature, ali da drugi to rade.

„Međutim, uslov za kupovinu tih stanova jeste da se veći deo kupoprodajne cene isplati odmah po potpisivanju ugovora, do 60 odsto, a ostalo može po dogovoru. Budući da se najveći broj ovakvih stanova, i do 70 odsto, proda na samom početku izgradnje, kreditni kupci imaju malu šansu da uopšte dođu do njih, osim ukoliko imaju obezbeđeno veće učešće, a iz kredita finansiraju manji deo. Jedan od razloga za takvu politiku investitora je rast cena repromaterijala, što poskupljuje izgradnju. Naime, niko ne želi da ’zarobi’ nekretnine na početku gradnje i čeka da se naplati dok bude moguća realizacija kredita, koja se dešava obično kada je zgrada završena ili pri kraju“, kaže Grbić.

  Bitcoin 3 - Jednostavno kupite Bitcoine !

Ona skreće pažnju na paradoks da investitori imaju u ponudi jeftinije kvadrate u zgradama koje su završili prošle godine, nego u nekim zgradama koje trenutno grade. Razlog je već spomenut, rast troškova izgradnje – i materijala i rada.

Da manji stanovi imaju uglavnom višu cenu u odnosu na velike, potvrđuje i Jasmina Gavrilov Dražić sa portala 4zida.rs.

„Kako kvadratura stanova raste, tako opada cena po kvadratnom metru, naravno pod uslovom da se ne radi o luksuznim stanovima ili zgradama koje imaju neke dodatne usluge kao što su recepcija, velnes… Ako u istoj zgradi uporedimo stan manje strukture i, na primer, neki trosoban stan, onaj manje strukture po pravilu ima višu cenu po kvadratnom metru. Teško je reći u procentima za koliko je ta cena viša, jer i kod njih važi pravilo da to najpre zavisi od lokacije. Tako se u manjim mestima mogu naći garsonjere od 500 evra za kvadratni metar, a na periferiji Beograda od 1000 evra po kvadratnom metru. Osim lokacije, na cenu utiče i to da li je stan u novogradnji, starogradnji, da li zahteva renoviranje“, nabraja Gavrilov Dražić i dodaje da se ovakve nekretnine grade i u novogradnji, ali da je tražnja značajno veća od ponude.

Za izdavanje i studiranje

Iz razgovora sa našim sagovornicima saznajemo da su glavni kupci ovakvih stanova mladi koji žele da se osamostale, ljudi iz unutrašnjosti koji imaju novac u „slamarici“ i planiraju da pošalju decu na studije u veći grad, ali i da ulože novac, i oni koji investiraju u nekretnine isključivo sa idejom da ih izdaju.

„Prema našem iskustvu, najveći broj kupaca dolazi iz unutrašnjosti. Ljudi su uštedeli neki novac, vole da imaju stan u Beogradu, još ako imaju decu koja planiraju da studiraju za njih je kupovina nekretnine najbolja opcija. Dok deca ne krenu na studije, obično te stanove izdaju. Postoje i oni kupci koji uzimaju stanove do 40 kvadrata isključivo da bi ih rentirali. Cene izdavanja takvih nekretnina su dobre, tražnja je velika, ne treba im mnogo novca da ga opreme i oni obično uopšte ne kupuju parking mesto koje može da košta i dodatnih desetak hiljada evra“, navodi Dragana Grbić.

  U Srbiji kubik drva duplo skuplji nego u Austriji

Katarina Lazarević, čija se kompanija bavi i posredovanjem pri zakupu nekretnina, potvrđuje da su rente malih stanova izuzetno visoke, a i teško ih je naći u ponudi jer se brzo izdaju. To upravo govori u prilog tezi da se u takve stanove isplati uložiti novac.

Treba, međutim, spomenuti da je tražnja za ovakvim stanovima velika i zbog niske kupovne moći građana, te je za mnoge porodice sa jednim detetom to i jedini krov koji mogu da obezbede.

„Kupovna moć mnogih bračnih parova, koji otpočinju zajednički život ili imaju jedno dete, je takva da su to njihove realne mogućnosti da se skuće. S druge strane, garsonjere su te koje se uglavnom kupuju zbog izdavanja“, pojašnjava Anita Milićević.

Zbog svega navedenog, Katarina Lazarević kaže da bi trebalo da se propiše pravilo da se u zgradi izgradi određeni broj malih stanova. „Trebalo bi da postoji takva inicijativa jer je jaz između ponude i tražnje očigledno ogroman“, ističe Lazarević, ali dodaje da je malo verovatno da će tako nešto biti usvojeno.

Na kraju dana, sve je u novcu i isplativosti.

Vesna Lapčić

Biznis & finansije, broj 201, septembar 2022. 

Foto: Patrick Perkins, Unsplash

bif.rs

Koliko je koristan ovaj članak?

Kliknite na zvezdicu da biste je ocenili!

Prosečna ocena / 5. Brojanje glasova:

Još uvek nema glasova. Ocenite prvi!

Supported by TNT Grupacija
Vuk
Vuk
Vuk je autor na nekoliko portala koji se bave temamam vezanim biznis, online zaradu, tehnologiju i sport.
Supported by TNT Grupacijaspot_img

drugi upravo čitaju

Najplaćeniji poslovi u Americi

Najplaćeniji poslovi u Americi će vas možda iznenaditi jer najnaprednija ekonomija svijeta i dalje najbolje plaća tradicionalne poslove. Ovo je lista sa 9 najplaćenijih...

Kako kupiti akcije stranih kompanija

Kako kupiti akcije stranih kompanija u Srbiji i da li se uopće isplati ulagati u akcije saznajte u ovom počnom tekstu gde pišemo a...

Građani sve manje koriste dozvoljeni minus

Čini se da je većina građana shvatila da je najneisplativija vrsta kredita – dozvoljeni minus, pa ovaj bankarski proizvod sve racionalnije koriste.Prema poslednjem podatku...
0
Zanima nas vaše mišljenje, molim vas, komentirajte.x