Uporan, a u Srbiji i veoma visok, rast cena nekretnina mora da ima kraj i pitanje je da li je ova godina ta kada će se trend (konačno) preokrenuti
Tek okončana 2022. godina bila je odlična u sektoru nekretnina a tek nešto malo manja očekivanja su i za 2023, kažu za 24sedam stručnjaci u ovoj oblasti.
Ruke pre svega trljaju oni koji su imali stanove i kuće za prodaju u prošloj godini, jer cena je nastavila višegodišnji uspon. Čak ga i pojačala. Prema podacima o proadatim nekretninama Republičkog geodetskog zavoda, cena stanova je u trećem tromesečju 2022. u proseku porasla za 13 odsto, dok je tokom 2019. i 2020. godišnji rast cena bio oko 8 odsto.
Zadovoljni do pre sam kraj godine bili su i investitori, koji su i pored povećanih troškova, naveliko zidali i u 2023. Međutim, broj zatraženih i odobrenih građevinskih dozvola je počeo da pada kako se godina približavala kraju.
Taj svetski trend zastoja u nekretninama, na nekim tržištima su već i pale cene, teško da će se u jednakoj meri preslikati na specifično srpsko tržište. „Balon cena“, čije se pucanje se u svetu ali i na srpskom tržištu nekretnina najavljuje za svaku sledeću godini, ni u 2023. godini neće eksplodirati, uvereni su profesionalci prometu nekretnina.
– Balon eventualno može da se polako i blago izduva. Cene su pale pet odsto u SAD, recimo sedam, osam u Danskoj… Ali to je to, nema nikakve eksplozije niti će je biti. Svet je naučio lekciju iz globalne finansijske krize izazvane kolapsom tržišta nekretnina i 2008. godina se neće ponoviti. A u Srbiji cene mogu da padnu tek ako se značajno promene u svetu. Možda samo zastanu u 2023. – kaže za 24sedam Dušan Mirkulovski, vlasnik agencije za nekretnine „ZidArt“ iz Beograda.
Ukrupnjavanje investitora
Stanogradnja je u Srbiji prilično velika, ali i dalje ni približna potražnji. Međutim, i tu trenutno ima problema, bar sudeći prema padu u broju izdatih građevinskih dozvola. Međutim, Mirkulovski tu ne vidi dugoročnije probleme.
– Broj građevinskih dozvola jeste manji ali to ne znači da se gradi i manje stanova. Na tržištu je došlo do prekompozicije među investitorima. Promena propisa, uvođenje obaveznih energetskih pasoša za zgrade, oštrijih protivpožanih propisa… sve to utiče i na cenu gradnje ali i na to da dođe do ukrupnjavanja investitora jer ne može svako to više da priušti – ističe Mirkulovski.
Igor Manjenčić, osnivač portala za promet nekretnina Mojanekretnina.rs, kaže za 24sedam da očekuje pad cena, upravo zbog pomenutih dozvola.
– Stanogradnja, odnosno manje građevinskih dozvola, je prvi znak da će doći do korekcija cena nekretnina. Investitori jednostavno ne veruju da će ostvariti profit u narednih nekoliko godina. Da li će balon pući ili će se samo izduvati ostaje da vidimo ali 2023. je svakako godina u kojoj bi to moglo da se desi. Kreditnih kupaca gotovo da neće uopšte biti dok će keš kupci isto posustati onog trenutka kada se inflacija primiri. U ovom trenutku keš kupci beže u nekretnine kako bi sačuvali vrednost novca. Onog trenutka kada shvate da je pad cena nekretnina iza ugla a inflacija stavljena pod kontrolom, tada će početi razmišljati o odlaganju ulaganja u nekretnine, što će dovesti do pada cena – prognozira Manjenčić.
Mirkulovski, s druge strane, nije uveren u velik nominalni pad cena, već više u „nivelisanje i normalizovanje“.
– Cene već reguliše inflacija, a ona je ove godine baš bila velika i kod nas i u svetu. I još ako malo padnu cene, to brzo dolazi na „realnu“ cenu nekretnine. Ne možemo samo porediti cene danas i pre pet ili deset godina, jer vrednost novca nije ista – objašnjava Mirkulovski.
Što se tiče prodaje stanova u 2022. godini, gotovo sve što je bilo na tržištu je prodato. Čak i ono što se ranije „nikada ne bi prodalo“, kažu agenti za nekretnine.
Keš kupci naduvavaju cene
Cene nekretnina u Srbiji su porasle za 21,48 odsto u novembru u odnosu na isti mesec prethodne godine, kažu podaci Mojanekretnina.rs. U Beogradu su cene porasle manje u odnosu na republički prosek, za 14,28 odsto što je signal da su cene nekretnina u Beogradu precenjene pa se investicije slivaju i u ostale gradove. Razlog ovolikog rasta leži u inflaciji, ljudi žele da sačuvaju vrednost novca, s obzirom da imamo veliki udeo keš kupaca.
– Cene su u Novom Sadu otišle u nebo, Beograd i da ne pominjem. Retko gde na nekoj pristojnijoj lokaciji imate kvadrat ispod 2.000 evra, a do pre nekoliko godina ste za 1.200 ili 1.300 mogli da kupite šta ste hteli u gradu. Cena je porasla za godinu dana od 20 do 30 procenata, od kovida naovamo i preko 80 odsto. A na tržištu nekretnina i pet odsto je ozbiljno pomeranje – kaže za 24sedam Dejan Čagorović, vlasnik novosadske agencije „Magnat nekretnine“.
Sada se čekaju novi stanovi na tržištu, i u Novom Sadu i u Beogradu.
– Beogradu u ovom trenutku nedostaje 500 do 600 stanova koji bi odmah imali kupce za useljenje a na to i one koji bi da kupe stanove radi daljeg rentiranja. Naravno, ukoliko ostave ovako profitabilna cena zakupa – kaže Dušan Mirkulovski.
Za srpski fenomen stalnog rasta cene nekretnina Mirkulovski objašnjenje nalazi u strukturi kupaca.
– U Srbiji stanove i dalje u velikom broju slučajeva kupuju ljudi da bi iz izdavali. Veliki je broj kupaca koji kupuje kešom, što je i posledica relativno visokih poreza na prihode, pa se mnogi od njih ne prijavljuju u celosti. Ili rade poslove sa strane koji nisu prijavljeni pa se to ni ne vidi na računima. To nisu ušteđevine, već novac koji stalno pristiže i zbog koga se taj „bunar“ sporo prazni. Ne treba smetnuti s uma ni to da su Beograd i, recimo, Zlatibor, privlačni za investiranje i našoj dijaspori ali i drugima iz regiona i bivše SFRJ, od Crne Gore pa nadalje – zaključuje Dušan Mirkulovski.
Izvor: 24sedam.rs
Foto: Pixabay